शीर्ष न्यायालय के आदेश रियल एस्टेट सेक्टर सुधार

ग्रेटर नोएडा में एक हाउसिंग प्रोजेक्ट पर एक राष्ट्रीय कंपनी के कानून अपीलीय ट्रिब्यूनल (एनसीएलएटी) के फैसले से उत्पन्न होने वाली अपीलों के एक बैच में फैसला सुनाते हुए, जेबी पारदवाला और आर महादेवन की एक पीठ ने कहा कि एक घर केवल एक के सिर पर छत नहीं है, बल्कि किसी के होप और सपनों का एक परावर्तन है।

“कर-भुगतान करने वाले मध्यम वर्ग के नागरिकों की दुर्दशा एक निराशाजनक तस्वीर को पेंट करती है … एक घर की खोज में अपनी आजीवन बचत का निवेश करने के बाद, कई को एक दोहरे बोझ की सेवा करने के लिए मजबूर किया जाता है, एक हाथ पर ईमिस की सर्विसिंग, और दूसरे पर किराए का भुगतान करने के लिए, एक अनफ़िज़्ड इमारत को कम करने के बावजूद, एक घर को कम करने के लिए, एक घर को कम करने के लिए एक घर को कम करने के लिए, एक घर को कम करने के लिए, गरिमा, “यह रयत।

यह देखते हुए कि “आवास न तो एक लक्जरी है और न ही एक सट्टा उपकरण है, लेकिन एक मौलिक मानवीय आवश्यकता है,” बेंच ने 12 बाइंडिंग दिशाओं का एक विस्तृत सेट जारी किया, जिसमें एनसीएलटी और एनसीएलएटी में रिक्तियों को भरकर “एक युद्ध पर एक युद्ध पर रिक्तियों को भरकर मजबूत करना शामिल था,” अतिरिक्त बेंचों के साथ रियल एस्टेट इंसोल्विकों से निपटने के लिए। केंद्र को ट्रिब्यूनल इन्फ्रास्ट्रक्चर को अपग्रेड करने पर तीन महीने के भीतर एक अनुपालन रिपोर्ट दर्ज करने के लिए निर्देशित किया गया है, जैसे कि पानी के सीपेज जैसे उदाहरणों ने दिल्ली में एनसीएलटी कोर्ट रूम को बंद करने के लिए मजबूर किया था।

तीन महीनों के भीतर, बेंच ने आदेश दिया, एक सेवानिवृत्त उच्च न्यायालय के न्यायाधीश की अध्यक्षता में एक समिति और कानून और आवास मंत्रालयों के अधिकारियों, NITI AAYOG, नेशनल इंस्टीट्यूट ऑफ अर्बन अफेयर्स (NIUA), IIMS और उद्योग के प्रतिनिधि, क्षेत्र में विश्वसनीयता और पारदर्शिता के लिए प्रणालीगत सुधारों की सिफारिश करेंगे।

सरकार को आगे निर्देशित किया गया है कि वह स्वामीह (सस्ती और मध्य-आय वाले आवास के लिए विशेष विंडो) फंड का विस्तार करने पर विचार करे या नेशनल एसेट रीकंस्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड (NARCL) के तहत एक विशेष पुनरुद्धार फंड की स्थापना करे, ताकि जवाबदेही सुनिश्चित कर सके।

राज्यों को RERA अधिकारियों को पर्याप्त कर्मचारियों, कानूनी विशेषज्ञों और संसाधनों से लैस करना चाहिए, और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि अनुमोदन पूरी तरह से परिश्रम के बिना नहीं दिया जाता है, अदालत ने कहा, चेतावनी देते हुए कि लैप्स “कानून में अप्राप्य” होगा।

निर्णय के अनुसार, इन्सॉल्वेंसी की कार्यवाही को प्रोजेक्ट-वार किया जाना चाहिए, न कि पूरे कॉर्पोरेट संस्थाओं में, विलायक परियोजनाओं और वास्तविक आवंटियों की रक्षा के लिए। NCLTS को प्रवेश चरण में सत्यापित करना होगा कि क्या कोई आवेदक एक वास्तविक होमब्यूयर है या सट्टा निवेशक है।

इसके अलावा, निर्णय ने नवजात परियोजनाओं में धन के लिए एस्क्रो खातों, लेनदारों की समिति (सीओसीएस) में आवंटियों का प्रतिनिधित्व, और कम से कम 20% भुगतान किए जाने के बाद राजस्व अधिकारियों के साथ लेनदेन का पंजीकरण किया। मॉडल RERA समझौते से विचलित करने वाले वरिष्ठ नागरिकों के लिए अनुबंधों के लिए जोखिम जागरूकता के शपथ पत्र की आवश्यकता होगी।

बेंच ने स्टॉक या डिबेंचर जैसे सट्टा उपकरणों जैसे आवास के इलाज के खतरों को हरी झंडी दिखाई। पश्चिमी देशों से तुलनात्मक अनुभवों का हवाला देते हुए जहां अटकलें आवास संकट पैदा हुई हैं, अदालत ने आगाह किया कि भारत को इसी तरह के नुकसान से बचने के लिए अब कार्य करना चाहिए।

“समय पर परियोजना को पूरा करना भारत की शहरी नीति की आधारशिला होना चाहिए। समान रूप से, राज्य को एक समानांतर नकद अर्थव्यवस्था और अचल संपत्ति बाजार में सट्टा प्रथाओं के खतरे को संबोधित करना चाहिए, जो कृत्रिम रूप से आवास लागतों को बढ़ाते हैं और वास्तविक अंत-उपयोगकर्ताओं के हितों को खतरे में डालते हैं,” निर्णय ने कहा।

अपनी बाध्यकारी दिशाओं से परे, बेंच ने व्यापक सुधारों का सुझाव दिया, जिसमें राज्यों में RERA नियमों में एकरूपता लाने के लिए एक परामर्शात्मक अभ्यास शामिल है, आवास बोर्डों में समर्पित पंख और शहरी अधिकारियों को रुकने वाली परियोजनाओं को पुनर्जीवित करने के लिए, IIMS और IITs जैसे कि IIMS और IITs के साथ सहयोग को मजबूत करने के लिए, एक समर्पित कॉरपोरेट एंट्री के साथ, एक समर्पित कॉरपोरेट एंट्री के साथ, एक समर्पित कॉरपोरेट एंट्री के साथ, एक समर्पित कॉर्पोरेट प्रवेश, किफायती आवास योजनाएं।

जोरदार शब्दों में, अदालत ने दोहराया कि आवास को एक संविदात्मक अधिकार के लिए कम नहीं किया जा सकता है। बेंच ने कहा, “किसी के घर पर सुरक्षित, शांतिपूर्ण और समय पर कब्जे का अधिकार अनुच्छेद 21 के तहत आश्रय के मौलिक अधिकार का एक पहलू है।”

मूल संरचना सिद्धांत पर लैंडमार्क केसवानंद भारती मामले के समानांतर, अदालत ने कहा: “जैसा कि केसवानंद भारती की परिणति में, जहां ‘केसावनंद हार गए, लेकिन देश जीता,’ सेक्टर और वास्तविक आवंटियों के बड़े हित को संकीर्ण विचारों पर प्रबल होना चाहिए।”

रजिस्ट्री को तत्काल कार्रवाई के लिए कैबिनेट सचिव और सभी राज्य मुख्य सचिवों को निर्णय की एक प्रति प्रसारित करने के लिए निर्देशित किया गया था।